Header afbeelding

“Voor het eerst sinds lange tijd zit er groei in de markt van huurwoningen in België” (ds 16/1/2021). Meer bedrijven schijnen brood te zien in de verhuur van woningen. Is dit een eerste stap naar een beter evenwicht tussen huren en kopen op de woonmarkt? Dan is dit een belangrijk kantelpunt waarbij de keuzes van vandaag een enorme impact hebben op ons wonen en dus ons leven van morgen.

Een grote huurmarkt in handen van bedrijven heeft twee belangrijke troeven: schaalvoordeel en professionaliteit bij het bouwen en beheren van woningen. Dit kan leiden tot woningen van een hogere kwaliteit aan een lagere prijs, met meer oog voor het milieu en stedenbouw. Goed nieuws dus.

Maar, er gaan ook gevaren van uit. Een doorsnee verhuurbedrijf ziet een woning in de eerste plaats als een plek om kapitaal te bewaren en rendement te genereren. Mogen we dan verwachten dat zo een bedrijf bouwt en beheert op mensenmaat? Bovendien kunnen verhuurbedrijven zulke proporties aannemen dat politiek en burgers er nog maar weinig vat op hebben. Mogen we aanvaarden dat het zo belangrijke thema wonen minder democratisch wordt? En, minstens even belangrijk, een grotere huurmarkt kan leiden tot een verdere tweedeling van de maatschappij. De pakjesbezorger gaat wonen de huurwijk, de IT-consultant gaat wonen in de wijk met eigenaarswoningen.  

Een antwoord op die gevaren kan komen van wooncoöperaties. Een wooncoöperatie is eigenaar van woningen. De bewoners van die woningen en ethische beleggers zijn de aandeelhouders. Net als verhuurbedrijven kunnen wooncoöperaties professioneel werken op een efficiënte schaal. Maar wooncoöperaties hebben extra voordelen: ze zijn doelgedreven in plaats van winstgedreven. Democratie zit er ingebakken want bewoners en beleggers zitten er samen aan het stuur. Ook het werken op mensenmaat zit ingebakken, door de inspraak van bewoners in de bouw en het beheer van hun woningen. 

Last but nog least, in een wooncoöperatie kunnen de pakjesbezorger en de IT-consultant gewoon buren zijn, want een wooncoöperatie biedt financieel maatwerk: de IT-consultant belegt meer centen in de coöperatie en krijgt een financiële deal die eerder op kopen lijkt, de pakjesbezorger investeert minder in de coöperatie en krijgt een deal die meer op huren lijkt. Zo voelen ze zich beiden financieel welkom in dezelfde coöperatieve wijk.

Willen wij als maatschappij dat wonen democratisch en op mensenmaat georganiseerd wordt? Willen wij dat de pakjesbezorger en de it-consultant buren kunnen zijn? Dan moeten we de coöperatieve woonweg durven inslaan. 

Wooncoöperaties zijn in Vlaanderen een heel pril verschijnsel, maar in gidsstad Zürich nemen ze 20% van de woonmarkt in en met ons pionierswerk bij wooncoop bewijzen we dat het ook in Vlaanderen kan. We zijn ervan overtuigd: indien overheden en kredietinstellingen er hun beleid op afstemmen kan coöperatief wonen ook in Vlaanderen boomen en mee zorgen voor beter wonen in een meer democratische, meer inclusieve en meer ecologische samenleving.

Lukas Vanelderen
mede-oprichter, bestuurder wooncoop cv


Nieuwbouwproject Oostenburg in Amsterdam. © Jean-Pierre Jans

Amsterdam gaat als eerste stad in Nederland de woonplicht invoeren voor nieuwe huizen. Dat wil zeggen dat als je een nieuw huis koopt, je daar ook effectief moet gaan wonen. En dat je het niet langer voor veel geld kunt verhuren, zoals nu heel vaak gebeurt. De gemeente voert deze maatregel in om beleggen in huizen tegen te gaan. Er is een woningnood in Amsterdam, en de gemeente wilt niet langer dat mensen daaraan verdienen. Wij bij wooncoop vinden dat een geweldig idee van de Amsterdammers. Want woningen worden veel te vaak gebruikt als belegging. Dat is ook van onze sterkste drijfveren geweest om wooncoop op te richten. Dat wonen terug een recht moet worden, en dus geen financieel middel. Er wordt teveel geprofiteerd van de dure huizenmarkt en de happy few worden er slapend rijk van. Laat ons een voorbeeld nemen aan Amsterdam en ook in Vlaanderen  of tenminste in een aantal grote steden een woonplicht invoeren. Dat zal helpen om woningen stilaan terug betaalbaar te maken.

Voor wie er nog aan dacht te twijfelen: er loopt iets grondig fout op onze woningmarkt. Huizenprijzen gaan door het dak. De groep die droomt van een eigen woning maar die nooit zal kunnen betalen groeit. Huurdersbonden worden overspoeld door huurders wiens huizen nauwelijks onderhouden worden. Volgens de meest recente cijfers behaalt 44 procent van de sociale en 47 procent van de private huurwoningen niet eens de minimale kwaliteitsnormen.

Met de gemeenteraadsverkiezingen in zicht lijken zowat alle politieke partijen het probleem ter harte nemen. Het is echter opvallend dat het steeds om een discours gaat waarbij de woonproblematiek gebruikt wordt om de tegenpartij slecht beleid te verwijten. Oplossingen om het probleem ten gronde aan te pakken worden nauwelijks voorgesteld. Geen van de partijen blijkt oog te hebben voor innovatieve, creatieve oplossingen voor het woonvraagstuk. Die bestaan nochtans. Er zijn systemen waarbij burgers de bovengenoemde problemen zelf en samen aanpakken. Met succes overigens.

Hoe dan? Op verschillende plekken in het land hebben burgers samen coöperaties opgericht waarmee panden aangekocht worden en nieuwe projecten worden gerealiseerd. Wie deze panden of projecten wil bewonen moet niet kiezen tussen huren of kopen. Huurders van de coöperatie zijn mede-eigenaar van de coöperatie en huren dus van zichzelf. De huurprijs van de woningen wordt niet bepaald op basis van factoren als populariteit van de stad, ligging van de woonst of speculatie. In plaats daarvan wordt de huurprijs berekend op basis van de effectieve kost: wat afbetaald moet worden plus de kosten om het in een goede staat te houden. Wanneer panden eenmaal afbetaald zijn kan de huurprijs naar omlaag.

De huur gaat niet verloren aan een onbekende huisbaas. Als een huurder vertrekt krijgt die een deel van de afbetalingskost terug in de vorm van aandelen. Als mede-eigenaars beslissen ze bovendien steeds mee over wat met hun woonst of woonproject gebeurt en worden geen beslissingen boven hun hoofd genomen. Coöperatie wooncoop doet dit nu al in Gent en Brugge, met zes projecten voor 70 bewoners. Een voorzichtige start maar met een bijzonder groot potentieel.

Het is met andere woorden mogelijk om het hierboven geschetste negatieve verhaal – de wooncrisis en wie daarvoor verantwoordelijk zou zijn – te vervangen door een positief verhaal. Er zijn meer keuzes dan die tussen kopen of huren. Het is mogelijk om op te houden vastgoed te zien als een investering die kost wat kost moet opbrengen. Een woonst, een basisrecht dat zelfs is opgenomen in de universele verklaring voor de rechten van de mens, moet niet langer gezien worden als financieel product. Luister en werk samen beste politici, met de creativiteit van uw burgers.

Karel Lootens, mede-oprichter van wooncoöperatie wooncoop

<verschenen op de opiniestuk in De Standaard op 10/10/18>