Vragen over en voor bewoners
1. Algemeen
Wij ervaren veel vraag, zeker in de grote steden, voor coöperatieve woonprojecten. Dit zowel bij huur- als kooppubliek. Dat terwijl onze bekendheid nog heel beperkt is.
Bij klassieke verhuur loop je als huurder steeds het risico dat jouw huurovereenkomst wordt opgezegd . Dat kan wanneer jouw huurovereenkomst ten einde loopt, wanneer de verhuurder het pand zelf wil betrekken of grote renovatiewerken wil uitvoeren. Het kan zelfs zonder motief als de eigenaar bereid is jou een schadevergoeding te betalen.
wooncoop wil zijn panden nooit verkopen en zal ze ook nooit zelf kunnen betrekken aangezien het geen natuurlijk persoon is. Grote renovatiewerken worden steeds met de coöperant-bewoners besproken. Als coöperant heb je namelijk inspraak in de coöperatie en dus wat er met het door jou bewoonde pand gebeurt. Ook ontzegt wooncoop zich het recht om jou uit jouw woning te plaatsen zonder motief.
Zo garanderen wij jou dat je rustig kan wonen. Zonder schrik dat jouw huurovereenkomst wordt beëindigd. Net zoals bij klassiek eigenaarschap dus.
“Wat is de garantie dat je daar onder dezelfde, of toch gelijkaardige omstandigheden kan blijven wonen ?”
wooncoop legt dit engagement vast in een contract met de bewoners. Enerzijds legt wooncoop het woonrecht vast, anderzijds de plicht van wooncoop om het pand levenslang te onderhouden.
De exacte voorwaarden kunnen vijfjaarlijks herzien worden. (bijvoorbeeld indien de provisie voor instandhouding dient bijgestuurd te worden of indien de omstandigheden op de financiële markten sterk veranderen.
2. Wie kan bewoner worden?
Neen. Wie wil wonen bij wooncoop moet minstens drie aandelen bezitten. Een aandeel kost 250 euro. De waarde van drie aandelen is gelijk aan de huurwaarborg.
Ja, maar enkel studenten die zich domiciliëren in hun wooncoop woning.
Domiciliëren is voor alle wooncoop-bewoners verplicht.
Handelsactiviteiten zijn enkel toegestaan met de juiste vergunningen en dus niet per se in elk wooncoop pand.
wooncoop is er voor bijna alle leeftijden. Het is dan ook heel prettig om tijdens de infosessies mensen te zien van onder de dertig tot boven de zestig.
wooncoop richt zich niet op studenten, vanwege de specifieke stedelijke regelgeving, en ook niet op ouderen met een grote zorgnood, omdat dit een grote zorgexpertise vergt.
3. Info voor bewonersgroepen
wooncoop hanteert deze Vuistregels als criteria bij het zoeken naar een geschikte site of pand.
wooncoop vertrekt vanuit een vraag van bewoners. wooncoop zal altijd een afweging maken om al dan niet een project te aanvaarden. wooncoop zal nieuwe projecten realiseren binnen de prioriteiten van de lopende werking van het wooncoopteam en indien een bankakkoord kan worden bekomen.
Daarnaast wil wooncoop zekerheid over een goede bezetting van bij de start, en zekerheid over de woonvraag in de regio om leegstand te vermijden. Ook zijn diverse generaties welkom in het project. De niet-woonactiviteiten dienen zeer beperkt te blijven.
wooncoop beschouwt de hierin opgenomen criteria als minimumvoorwaarden aan dewelke moet voldaan worden alvorens een site grondig wordt onderzocht door wooncoop en zijn architecten in een haalbaarheidsstudie.
Voor de bouwperiode tot oplevering rekenen we een percentage van 6% van:
aankoopprijs grond/pand + kosten op de aankoop + verbouwingen en BTW + werkingskosten wooncoop
Vanaf de oplevering rekenen we een bijdrage van 30 euro per maand per wooneenheid. Deze zit vervat in de woonkostberekening.
De projectverantwoordelijke neemt volgende taken op van zodra een groepsovereenkomst met wooncoop werd ondertekend door de kerngroep.
Hij/zij:
- ondersteunt de groep in haar taken,
- zoekt samen met de bewonersgroep naar extra kapitaal en bewoners,
- neemt het bouwheerschap op van het project,
- verzorgt het gebouwenbeheer.
De sociale syndicus neemt een aantal specifieke taken op in een project t.a.v. de bewonersgroep.
- Zo voorziet hij/zij jaarlijks een ‘taartmoment’ met de bewoners. Dit is een bewonersvergadering, met als onderwerpen ‘planning en evaluatie van het project’.
- Verder is de syndicus het aanspreekpunt voor de bewoners, verantwoordelijk voor de coördinatie van klussen en het vinden en verwelkomen van nieuwe bewoners.
- De syndicus bespreekt eveneens de nacalculatie, pleegt overleg met de bewoners, doet de voorbespreking van de algemene vergadering en licht het analytisch plan toe.
- De syndicus zorgt voor de opvolging van de huur in tweede lijn (na het administratief team van wooncoop).
In de maandelijkse woonkost wordt 30€ per maand per unit aangerekend als vergoeding voor deze syndicustaken.
4. over Hoe we met de bewonersgroep kapitaal vinden
Van zodra een bewonersgroep zich tot wooncoop richt starten we al met sensibilisering rond het vinden van fondsen bij de achterban.
We doen dit op verschillende manieren: via infosessies specifiek voor dit nieuwe project en via onze sociale media-kanalen.
Wij vinden op dit moment steeds voldoende bewoners-coöperanten en investeerder-coöperanten. Andere kanalen zullen op termijn ook aangeboord worden. We maken ons sterk dat we investeerders vinden.
Dat zijn ‘vrienden’ van je project. Zij willen mee investeren en deze investering wordt toegewezen aan jullie project.
Zij zijn C-aandeelhouders.
5. Huurovereenkomst
Ja. Verhuizen binnen wooncoop kan zeker ook. Als je als bewoner op zoek bent naar een nieuwe woonplek binnen wooncoop dan heb je voorrang tov niet-bewoners.
Bewoners ondertekenen een huurovereenkomst met wooncoop. De modelovereenkomst werd opgesteld op basis van het nieuwe huurdecreet van januari 2019.
Daarnaast ondertekenen bewoners een medehuurpact, een overeenkomst met afspraken tussen de bewoners. Hierin worden onder meer de verdeelsleutel voor de gemeenschappelijke kosten, groepsregels en woonvisie in opgenomen.
Ja. Wie wil huren bij wooncoop moet minstens het aantal aandelen bezitten dat equivalent is aan 3 maanden huur van de desbetreffende woning als huurwaarborg. Een aandeel kost 250 euro en het aantal wordt naar boven afgerond.
Elke bewoner kan beslissen om uit het project te treden mits een opzeg van 3 maanden. De opzeg gebeurt schriftelijk via aangetekend schrijven. De opzeg gaat in op de eerste dag van de maand volgend op de aankomst van de opzegbrief.
Tijdens de opzegperiode zal naar een nieuwe bewoner worden gezocht door de groep en door de vertrekkende bewoner. De bewoner dient op afgesproken momenten toegang te verschaffen tot de te verhuren ruimte.
Je kan dan ook kiezen om al dan niet uit de coöperatie te stappen.
Vragen over en voor Investeerders
1. Algemeen
Jazeker. Ook externe investeerders kunnen aandelen in de coöperatie kopen of leningen verstrekken. Dit kan eenvoudig door je in te schrijven als aandeelhouder via aandelen.wooncoop.be.
Jazeker! Je kan aandelen van wooncoop schenken aan iemand anders.
Bij de registratie zet je alles op jouw naam, nadien mail je ons om te melden aan wie je deze aandelen wenst toe te wijzen.
Een prima geschenk idee voor je pete- of metekind.
Opgelet:
Minderjarigen kunnen niet zelf stemmen tijdens de algemene vergadering, dit kan wel door de ouder/voogd. Zodra zij meerderjarig worden hebben ze stemrecht op de algemene vergadering en kunnen zij zelf beschikken over het recht te handelen met hun aandelen. Het eventuele dividend wordt vanaf dan ook betaalbaar aan de meerderjarige, voordien kan je er voor opteren zelf het dividend te ontvangen of het te sparen of te kapitaliseren.
Hetzelfde geldt voor volwassenen die onder voogdij geplaatst zijn (vb bij mentale handicap). Ook zij worden door hun voogd vertegenwoordigd.
Aandelen en leningen staan steeds op naam van 1 persoon, niet op naam van een koppel.
Je wil met jouw belofte een (toekomstig) bewoner steunen. Als het project, waarin de (toekomstige) bewoner wil wonen, niet doorgaat zal de belofte vervallen en niet worden gelicht. Als het project met zekerheid doorgaat (aankoop van grond of pand, of erfpachtovereenkomst) dan wordt de investeringsbelofte gelicht en het door jou beloofde bedrag opgevraagd.
Bij een uitstap (zowel als bewoner of als niet-bewoner) is het mogelijk dat het kapitaal niet kan terugbetaald worden.
De Raad van Bestuur dient de reden hiervan te motiveren en een voorstel te doen tot terugbetalen (bvb in schijven, een percentage van je inleg verspreid in de tijd).
De nominale waarde zou kunnen zakken door bvb een crisis in de vastgoedmarkt, als de panden niets of plots veel minder waard zouden zijn dan bij de start. We verwerven die panden niet alleen via aandelen maar ook met leningen. Daarom zijn we hier minder bang voor.
2. Aandelen
Ga naar aandelen.wooncoop.be en schrijf je in voor het gewenste aantal aandelen via de knop “ik ben nog geen aandeelhouder”.
Extra aandelen kan je heel eenvoudig aankopen via deze link: https://aandelen.wooncoop.be.
Ben je reeds geregistreerd dan kan je je aandeelhoudersnummer opvragen om zo de volgende keer nieuwe aandelen aan te kopen. Je kan je aandeel toewijzen aan één of meerdere projecten van wooncoop.
Ga naar aandelen.wooncoop.be en schrijf je in voor het gewenste aantal aandelen via de knop “ik ben al aandeelhouder”. Neem je aandeelhoudersnummer bij de hand (dat vind je terug op je aandeelhoudersbewijs van je eerdere aankoop).
Verkopen is niet het juiste woord. Je kan je aandelen – of een deel ervan – uitschrijven. Dit betekent dat wooncoop je aandelen terugneemt.
Hoe je dit precies doet lees je op deze pagina https://www.wooncoop.be/aandelen/ onder de rubriek “Kan ik uitstappen?”.
Concreet voorbeeld
Tussen januari en juni 2021 vraag je om uit te stappen. In de loop van 2021 en bij het afsluiten van de boekhouding van 2021 krijgen we zicht op hoeveel euro er dient vrijgemaakt te worden om de uitstap mogelijk te maken. Dit deel of een percentage ervan wordt dan door de algemene vergadering van juni 2022 goedgekeurd, en de uitbetaling volgt dan uiterlijk de maand daarna.
wooncoop wil graag dat wie eruit wil er ook uit kàn stappen. Dit in het bijzonder voor de bewoners. Indien moeilijke tijden zouden aankomen willen we hen voorrang geven.
Een aandeel kost € 250 euro en staat steeds op naam.
Bij het einde van het lidmaatschap door gehele of gedeeltelijke uittreding hebben de vennoten recht op een scheidingsaandeel. Dit scheidingsaandeel is de tegenwaarde van de aandelen, zoals die blijkt uit de goedgekeurde balans van het boekjaar waarin het lidmaatschap een einde neemt. Op dit moment limiteren de statuten het scheidingsaandeel nog tot het bedrag dat op het aandeel werd gestort. Dit wordt momenteel herzien om een rendement via waarde-aangroei van het aandeel toe te laten.
Jazeker! Dat kan.
Bij de registratie zet je alles op jouw naam, nadien mail je ons om te melden aan wie je deze aandelen wenst toe te wijzen. Een prima geschenk idee voor je pete- of metekind.
Opgelet:
Minderjarigen kunnen niet zelf stemmen tijdens de algemene vergadering, dit kan wel door de ouder/voogd. Zodra zij meerderjarig worden hebben ze stemrecht op de algemene vergadering en kunnen zij zelf beschikken over het recht te handelen met hun aandelen.
Hetzelfde geldt voor volwassenen die onder voogdij geplaatst zijn (vb bij mentale handicap). Ook zij worden door hun voogd vertegenwoordigd.
Indien de coöperant vooraf niets geregeld heeft m.b.t. de overdracht van zijn aandelen komen deze in de algemene successie terecht. Indien dit 3 jaar voor het overlijden geregeld werd, vallen de aandelen buiten de successie.
Het aandeel wordt terugbetaald of overgedragen volgens de wens van de erfgenamen. Als erfgenaam stuurt u drie documenten naar wooncoop :
- Een kopie van de akte van bekendheid (een document van het vredegerecht) of van de erfrechtverklaring (een document van de notaris).
- Een document waarin staat wat er met het aandeel moet gebeuren. Dit wordt ondertekend door alle erfgenamen.
Indien het aandeel wordt overgenomen door de erfgenamen:
naam, adres en rekeningnummer van de nieuwe aandeelhouder
Indien wooncoop het aandeel moet terugstorten:
het rekeningnummer waarop het bedrag moet komen. - Het aandeelhoudersbewijs.
Deze documenten worden administratief nagekeken. Als alles in orde is, wordt het aandeel op de nieuwe naam gezet of teruggestort. Als er twijfel is, wordt bevestiging gevraagd aan de raad van bestuur. Is het bewijs niet meer in uw bezit kan je dit opvragen bij wooncoop. We helpen je graag verder om dit administratief vlot te verwerken.
U kan de keuze maken bij leven om aandelen over te dragen aan een andere persoon. Zie ook Artikel 13b en 14 van de statuten.
wooncoop onderscheidt 3 soorten aandelen
- A-aandelen: Dit zijn aandelen voor de bewakers van de missie van de vennootschap
- B-aandelen: Dit zijn aandelen voor de bewoners van de vennootschap die geen bewaker van de missie zijn
- C-aandelen: Dit zijn aandelen voor iedereen die de missie van de vennootschap onderschrijft en die geen bewaker van de missie of die geen bewoner is.
Ben je als investeerder ingestapt in wooncoop (via aandelen of leningen) en wens je later bewoner te worden? Geen probleem.
Dan worden je lening of je C-aandelen omgezet naar B-aandelen zodra de bewoning van start kan gaan.
Neen. De aandelen van wooncoop zijn niet fiscaal aftrekbaar.
Neen. Nergens worden er instapkosten of andere administratieve kosten aangerekend.
3. Leningen
Interesten op leningen worden betaald in de laatste week van de maand volgend op de vervaldag.
Aandeelhouders kunnen kiezen of ze aandelen kopen of een lening geven.
Bij de leningen voorziet wooncoop een gegarandeerde 2% bruto interest.
Je geld staat vast voor minimaal 1 jaar. Voor een trekkersgroep staat het vast tot anderhalf jaar na de oplevering. Een lening kan vanaf 5.000€.
Neen. Nergens worden er instapkosten of andere administratieve kosten aangerekend.
4. alles voor en over Achterban
Je bent achterban als ‘vriend’/ondersteuner van het project. Je wil mee investeren en je investering wordt toegewezen aan het gekozen project.
Je kan achterban zijn van een bewoner en haar, hem of hen ondersteunen bij hun woonplannen (via aandelen).
Je kan achterban zijn voor de realisatie van het hele project. Jouw investering wordt gebruikt voor de realisatie van het globale project. (via aandelen of lening)
Je kunt jouw aandelen koppelen aan een wooncoop-bewoner, waardoor hij of zij een huurkorting krijgt van 1% op het bedrag van jouw aandelen.
Kies je ervoor om jouw volledig rendement op de aandelen te laten vallen, dan ontvangt de bewoner een korting van 2%.
Ja. Je kan inderdaad een lening geven en dit toewijzen aan een specifiek project. Of je kan ook aandelen toewijzen aan een bewoner.
Je kan een lening afsluiten met een bruto-rente van 2%. Hiermee kun je echter geen huurkorting genereren voor een wooncoop-bewoner.
Als je als achterban aandelen koopt krijg je hetzelfde rendement als andere aandeelhouders (beoogd rendement 2%). Je kunt jouw aandelen koppelen aan een wooncoop-bewoner, waardoor hij of zij een huurkorting krijgt van 1% op het bedrag van jouw aandelen. Kies je ervoor om jouw volledig rendement op de aandelen te laten vallen, dan ontvangt de bewoner een korting van 2%”.
- Op het formulier bij aankoop van aandelen kan je aanduiden voor welk project van wooncoop je investeert.
- Op het formulier bij aankoop van aandelen kan je ook vermelden van welke bewoner je achterban bent, welke bewoner woonkorting krijgt op basis van jouw investering
- Ook op het formulier voor leningen kan je dit aangeven.
- Om een specifieke bewoner te steunen koop je best aandelen, die geven een korting op de maandelijkse woonbijdrage van de bewoner.
- Om te investeren in de realisatie van het volledige project kan je aandelen kopen of een lening geven. (verschillen tussen beide systemen, zie pagina Investeren of in de desbetreffende FAQ’s.
Als je als achterban aandelen koopt krijg je hetzelfde rendement als aandeelhouders (beoogd rendement 2%).
Je kunt jouw aandelen koppelen aan een wooncoop-bewoner, waardoor hij of zij een huurkorting krijgt van 1% op het bedrag van jouw aandelen.
Kies je ervoor om jouw volledig rendement op de aandelen te laten vallen, dan ontvangt de bewoner een korting van 2%”.
Je kan een lening afsluiten met een BRUTO-rente van 2%. Hiermee kun je echter geen huurkorting genereren voor een wooncoop-bewoner.
Je wil met jouw belofte een (toekomstig) bewoner steunen. Als het project, waarin de (toekomstige) bewoner wil wonen, niet doorgaat zal de belofte vervallen en niet worden gelicht. Als het project met zekerheid doorgaat (aankoop van grond of pand, of erfpachtovereenkomst) dan wordt de investeringsbelofte gelicht en het door jou beloofde bedrag opgevraagd.
Vragen over en voor projecten
1. Algemeen
Ja.
Dit vormt geen verschil voor ons. Alleen is de grond dan geen eigendom van wooncoop maar wordt hiervoor een canon afgesproken met de eigenaar.
Wel dient de duurtijd van erfpacht op langere termijn te liggen. wooncoop wenst het principe van woonrecht waar te maken. Er dienen dus vooraf afspraken gemaakt te worden met de eigenaar over de opties bij het beëindigen van de erfpacht: keert de grond terug naar de eigenaar of kan deze gekocht worden door wooncoop?
Voordeel : Een erfpacht kan goedkoper zijn omdat je dan dit deel niet hoeft te financieren op voorhand.
wooncoop doet elk jaar mee aan de Samenhuizen-dag. Daar kan je binnenkijken in onze projecten.
wooncoop gaat op zoek naar panden die enerzijds te groot zijn voor een klassiek gezin en anderzijds te klein zijn (te goede staat voor sloop) voor de klassieke project-ontwikkelaars.
We wensen betaalbaar wonen te realiseren voor een grote groep mensen. Daarom willen we dat de kostprijs van een project ten hoogste marktconform is, liever lager.
wooncoop is een burgercoöperatie, een vehikel om projecten waar te maken.
wooncoop koopt de panden aan en wordt eigenaar. De bewoners beleggen hun kapitaal in de coöperatie en worden zo aandeelhouder.
De bewonersgroep vormt wel een eigen autonome groep binnen wooncoop met zekere mate van inspraak t.a.v. het pand. Je huurt als het ware bij jezelf!
Voor elk nieuw project hanteren we strenge financiële voorwaarden voor bewoners en uitgebreide criteria voor de site of het pand. Pas als aan deze voorwaarden voldaan is gaat wooncoop hier zelf tijd en geld in steken.
De bewoners moeten bv. 1/6de van de beoogde projectkost in cash hebben en dit omzetten in aandelen van wooncoop. De inbreng moet ook volstaan voor de aankoop van de beoogde site. Daarbij moeten ook 2 bijkomende investeringsbeloftes opgemaakt worden. Een die op zijn minst nog 1/6de kapitaal vrijmaken na oplevering, veelal via de verkoop van hun huidig vastgoed. En een investeringsbelofte waarbij ze zich nog engageren om een groot deel kapitaal (aandelen wooncoop) op te bouwen in de jaren nadien.
Bij deze overwegingen is het gemiddelde van de bewoners belangrijk om de doelen te halen. Hierbij kunnen de bewoners ook gebruik maken van kapitaal van achterban en investeerders via specifieke campagnes.
Bij de keuze van de site wordt voor de aankoop getoetst met architecten hoeveel woningen er realiseerbaar zijn rekening houdend met de stedenbouwkundige regels. Ook andere zaken worden bekeken zoals afbraak en asbest, erfgoed, erfdienstbaarheden, bodem (kwaliteit en stabiliteit), mobiliteit, vereisten rond parking…
Finaal begint wooncoop pas met bouwen nadat alle financiering rond is. Een project van wooncoop staat ook nooit op zich en zodat het risico gespreid wordt over meerdere projecten.
Stel dat de site is aangekocht maar dat er dankzij onvoorziene of veranderende omstandigheden beslist wordt door wooncoop om dit project toch niet te realiseren, dan vervallen de investeringsbeloftes, verkoopt wooncoop de site eventueel met verlies en wordt dit verlies gedragen door gans de coöperatie. De kandidaat-bewoners kunnen ook hun uittreding aanvragen.
wooncoop stelt zich op als beheerder en ontwikkelaar van betaalbaar kwalitatief residentieel vastgoed zonder te verkopen. Deze activiteiten en de onderliggende waarde van het vastgoed zijn stabiel en houden daardoor minder risico in, zeker als deze gespreid zijn over meerdere projecten. wooncoop hanteert een voorzichtige investeringspolitiek voor nieuwe projecten om verliezen te voorkomen. Daarnaast gaat wooncoop voor transparantie en deugdelijk bestuur in zijn activiteiten dewelke ernstige financiële risico’s of wanbeheer vermijden. Intern risicobeheer houdt onder meer in dat we strenge voorwaarden hanteren in verband met onze schuldgraad, de keuze van een nieuwe site, de financiële slagkracht van aspirant-bewoners voor een nieuw project en een conservatieve inschatting van de werkingskosten. Om extern risico te beheren werken we samen met gerespecteerde architecten, aannemers, banken en degelijke producenten. Met een eerlijke communicatie en correcte vergoeding zorgen we voor een goede verstandhouding op lange termijn. In deze relaties streven we samen naar betaalbaar en kwalitatief wonen. Deze partners hebben daardoor ook belang bij het welslagen van wooncoop voor het betalen van hun facturen en leningen. We nodigen hen daarom in alle transparantie uit om coöperant te worden.
Over deze zaken kan je meer lezen in de handleidingen, jaarverslagen en statuten van wooncoop. Daarnaast werkt wooncoop aan een ondernemingsplan dat in 2021 zal gepubliceerd worden.
3. Woonkost
Voor ieder project bij wooncoop geldt dezelfde regel nl wonen aan kostprijs.
Berekening : Aankoopprijs grond/pand + kosten op de aankoop + verbouwingen en BTW + werkingskosten wooncoop.
Samen met de bewonersgroep bepalen we welke werken zullen worden uitgevoerd. Afhankelijk van het ingebrachte kapitaal en de wensen van de groep ovv architectuur kan een project meer of minder gaan kosten.
wooncoop is zeer transparant in de financiële samenwerking.
Als er weinig begeleiding nodig is voor een bepaalde bewonersgroep zal de begeleidingsprijs verminderen, is er daarentegen erg veel begeleiding nodig dan zal die prijs hoger liggen. De groep beslist hoe de samenwerking met lokale partners zoals stad, architect, enz… verloopt. De taken en rollen worden van bij de start helder doorgesproken en op papier gezet.
wooncoop rekent een vaste projectkost aan van 6% voor het technisch-juridisch aspect en de begeleiding van de bewonersgroep van bij de start tot aan de oplevering en bewoning (tot 1 jaar na bewoning). Dit percentage wordt genomen op de volledige aankoop vermeerderd met de volledige bouwkost.
Na de oplevering betaalt iedere bewoner maandelijks 30€ voor de begeleiding.
Dit zit vervat in de maandelijkse woonkosten van de bewoner.
Neen.
Dit wordt per project en per individuele unit apart verrekend. Zo zijn er aparte tellers voor elke unit. Bij woningdelen wordt een verdeelsleutel afgesproken over bewoners en units. De groep zorgt mee voor faire spelregels.
Bij wooncoop wordt de woonkost via het principe “kostendelend” berekend.
Je woont er aan de echte woonkost, en ja, deze wordt jaarlijks geïndexeerd.
4. Beheer panden
wooncoop voorziet fondsen om gedurende de komende 60 jaar instandhoudingswerken te kunnen uitvoeren.
Dit wordt hoofdzakelijk voorzien
- via een gedeeltelijke heropname van de banklening en
- deels via de woonkost zelf (afhankelijk van hoe de woning is gefinancierd)
Dit wordt per project berekend.
De architect wordt gekozen door wooncoop samen met de bewonersgroep.
wooncoop wil van bij de start betrokken zijn (dit omdat we levenslang eigenaar zijn, goed beheer willen doen).
wooncoop zit vandaag enkel in een VME voor het project Eikenberg.
wooncoop verkiest om in een groter geheel voldoende eigen units te hebben zodat we enkel in een VME zouden zitten voor bvb het recht van doorgang, afspraken rond groen-onderhoud,…
Ja. Het uitwerken van het gebouw gebeurt in samenspraak met de bewoners.
Zo kan je individueel kiezen op gebied van kwaliteit in je eigen flat. Je kan ook zelf klussen waardoor het voordeliger wordt.
De concrete kosten per bewoner worden transparant gemaakt via een rekenmodule en doorgesproken.
In principe verkoopt wooncoop haar woningen nooit. Daarom hebben we extra aandacht voor duurzaamheid bij renovatie en nieuwbouw, en hebben we ook extra aandacht voor een goed beheer en onderhoud van onze woningen.
Vragen over de wooncoöperatie
1. Organisatie en beslissingen
In deze presentatie van CERA krijg je een mooi overzicht van wat coöperatief ondernemen is, wat het verschil is met andere ondernemingsmodellen, en welke types coöperaties er zoals bestaan.
Auteur: Hannes Hollebecq, Cera, 2020.
Elke coöperant wordt jaarlijks uitgenodigd op de algemene vergadering (1e zaterdag van juni). .Je hebt één stem op de algemene vergadering ongeacht het aantal aandelen dat je bezit. Vanuit de algemene vergadering worden per categorie aandeelhouders twee bestuurders verkozen.
Daarnaast is per pand overleg met de bewonersgroep, organiseren we thematische werkgroepen, en staat onze deur/telefoon/email box open voor jouw feedback.
De algemene vergadering beslist over het algemeen beleid van de vennootschap, over het jaarverslag en over alle andere zaken die in het belang van de coöperatie zijn. In de algemene vergadering komen de vennoten minstens één keer per jaar samen om bestuurders te benoemen en te kwijten, om zich uit te spreken over de jaarrekening van het voorbije boekjaar, om zich uit te spreken over het voorbije en het geplande beleid, en om te stemmen over eventuele wijzigingen in de statuten en het intern reglement.
De algemene vergadering is samengesteld uit alle vennoten. Een vennoot (of coöperant) is elkeen die minstens één aandeel van wooncoop bezit. Elke vennoot heeft één stem in de algemene vergadering, ongeacht het aantal aandelen in zijn bezit.
In principe beslist de algemene vergadering bij consensus. Wordt er geen consensus bereikt, dan wordt er beslist met een gewone meerderheid. Deze regel geldt voor alle beslissingen, behalve voor een statutenwijziging: in dat geval is een 2/3 en in sommige gevallen een 4/5 meerderheid vereist die tevens bij de A-vennoten dient gehaald te worden.
De vennootschap wordt bestuurd door een raad van bestuur van minimaal drie en maximaal tien bestuurders, al dan niet vennoten, benoemd door de algemene vergadering. Uit elk van de drie categorieën zijn ten minstens 2 en ten hoogste 3 bestuurders voorgedragen. Overige bestuurders zijn voorgedragen door de raad van bestuur omwille van hun expertise.
In België onderscheidt men drie soorten AV’s:
- de jaarvergadering: komt jaarlijks bijeen op een door de statuten bepaalde datum en beslist over de goedkeuring van de jaarrekening, over de bestemming van de winst en de verlening van kwijting aan bestuurders;
- de bijzondere algemene vergadering: vindt plaats op een datum anders dan die bepaald in de statuten wegens bijvoorbeeld het openvallen van een bestuursmandaat;
- de buitengewone algemene vergadering: de algemene vergadering die de statuten wijzigt. Hiervoor is een 3/4de meerderheid vereist waarbij minstens de helft van de aandelen vertegenwoordigd zijn.
wooncoop is een coöperatieve vennootschap en heeft een horizontale organisatiestructuur, je kan participeren op elk vlak, het is transparant waar beslissingen genomen worden.
Het huidige team werkend vennoten vind je op de website.
wooncoop cv
Pannestraat 31
9000 Gent
BTW BE 0681.921.282
facturen@wooncoop.be (facturen graag digitaal)
2. Financieel beheer
De aanschaf van een pand wordt terugbetaald door de banklening met vaste mensualiteit aan te vullen met leningen/kapitaal waarop enkel interest/waarde-aangroei van het aandeel wordt betaald.
Vandaag werken we met VDK en TRIODOS maar wooncoop staat open voor nieuwe/bijkomende banken conform de projecten.
Er wordt geleend aan een variabele rentevoet op 25 en op 20 jaar.
wooncoop gaat steeds op zoek naar de beste formule per specifiek project.
Elke coöperant heeft inspraak via de algemene vergadering. Bij slecht beheer wordt een nieuwe ploeg aangeduid en nieuwe beleidslijnen vastgelegd.
- De algemene vergadering kan bijeengeroepen worden.
- Er is tussentijdse inspraak per project voorzien.
Dit is ook de reden waarom we een burgercoöperatie zijn, en geen ontwikkelaar.
wooncoop heeft niet de intentie om eigendommen te verkopen en wil ze bijgevolg als goede huisvader duurzaam onderhouden.
Er is voldoende sociale controle ingebouwd en er zijn juridische mogelijkheden voorzien om aan de alarmbel te trekken.
We doen er natuurlijk alles aan opdat dit niet zou gebeuren.
We maken een zorgvuldige kasplanning en we besteden onze boekhouding uit aan een ervaren boekhouder die na het einde van elk kwartaal een tussentijdse resultatenrekening opstelt.
Voor we overgaan tot aankoop van een pand voeren we een grondig onderzoek uit. We nemen volgende basisregels van bij de start in acht:
- We investeren pas in een volgend project als ook de eigen inbreng is toegezegd (voor minimaal 1/3 e van het kapitaal nodig voor een project) en een deel van de toekomstige bewoners gekend zijn.
- We spreiden onze financiering over banken, bewoners, investeerders en leninggevers.
- De aankoop van een pand of site bereiden we grondig voor door gesprekken met bank/schatter/architect-ingenieur
- een vertrouwde schatter schat de marktwaarde in van het pand of de grond
- een ervaren architect schat de bouw- of renovatieprijs
- We schatten de verhuurwaarde in. Elk pand op zich moet economisch kloppen, zo vermijden we dat er een sneeuwbaleffect zou ontstaan
- Operationele uitgaven van de coöperatie (kantoor, communicatie, boekhouding, verzekering, loon, …. ) worden pas gemaakt als hiervoor ook het werkingsgeld beschikbaar is (tering naar de nering)
- De aandeelhouders zelf zijn maximaal verantwoordelijk voor het eigen ingebrachte geld
Als de eerder aangehaalde preventieve maatregelen van wooncoop niet volstaan of als er sprake zou zijn van uitzonderlijke omstandigheden, dan zou wooncoop failliet kunnen gaan. Wat gebeurt er met de projecten, de bewoners, de huurcontracten, de waarde van de aandelen en de contractuele vereisten in dat geval?
Eerst en vooral wordt bij een vereffening een overzicht gemaakt van alle schulden, vorderingen en bezittingen van wooncoop. Daarbij worden de activa, dat zijn alle projecten en contracten, naar waarde geschat. Hiervan trekt men dan alle verplichtingen (schulden) af om tot een netto waarde te komen. Indien deze waarde positief is kan men dit bedrag delen door alle aandelen om zo tot de prijs per aandeel te komen. De volgorde van de schuldeisers is hier van cruciaal belang:
- Overheid (belastingen)
- Lonen personeel (niet van toepassing bij wooncoop omwille van werkend vennoten)
- Leveranciersschulden (architecten, aannemers….)
- Bankschulden
- (achtergestelde) Leningen investeerders
- Aandeelhouders / Coöperanten
Afhankelijk van die oefening zal wooncoop (én de vereffenaar) op zoek gaan naar gelijkgestemde organisaties, liefst coöperaties, die 1 of meerdere projecten en hun contracten kunnen overnemen. In sommige gevallen zullen projecten eventueel zelfs verzelfstandigd kunnen worden. De modaliteiten daarvan hangen af van de mate van kapitaal er in elk project aanwezig is via aandelen van wooncoop en hun restwaarde. Omwille van deze reden wil wooncoop ook dat elk project apart goed gefinancierd is, ook door de bewoners.
3. coöperatief wonen
wooncoop als coöperatieve vennootschap groepeert meerdere gemeenschappelijke woonprojecten met collectieve delen (van co-wonen, cohousing tot co-living).
De bewoner wordt op die manier geen (mede)eigenaar van een stuk onroerend goed, maar wel coöperant/aandeelhouder van een vennootschap die eigenaar is van diezelfde onroerende goederen.
Het biedt aantrekkelijke kansen om soepeler in te stappen en later uit te stappen, dan wanneer men zakelijke eigenaar van een onroerend goed is. Ook tussentijds wijzigen van woonst kan op een bepaald moment aantrekkelijk zijn.
Tenslotte kan een vennootschap ook met een ander tijdsperspectief de financiering van dergelijke projecten aanvangen.
Een belangrijk ander voordeel is dat door deze aanpak woonprojecten ook toegankelijk worden voor huurders, of voor kandidaat-kopers met beperkte financiële draagkracht. In een klassieke opzet van mede-eigendom is dat minder evident, via (coöperatieve) vennootschapsvorm liggen hier kansen omdat de financiering van het project anders wordt bekeken.
Wat we nièt zijn:
- we zijn geen consultants
- we zijn geen immokantoor
- we zijn geen sociale huisvesting, noch een high end vastgoed projectontwikkelaar
Wat zijn we wèl :
- we zijn een bewonerscoöperatie en zijn er voor de bewonersgroepen met een gezamenlijke woonwens
- we zijn een financieel-juridisch vehikel, een instrument om deze woondromen mogelijk te maken
- we zijn niet commercieel gedreven : er moet niets, we moeten niet volgend jaar meer omzet draaien
Als burgercoöperatie is wooncoop lid van coopkracht, het netwerk voor coöperaties in Vlaanderen.
Coöperaties ondernemen van nature uit waardengedreven, volgens 6 coöperatieve waarden en de 7 icaprincipes.
De coöperatieve waarden zijn: zelfredzaamheid, verantwoordelijkheidszin, democratie, gelijkheid, billijkheid en solidariteit.
Op 3 juli 2020 vond er een webinar plaats. Deze werd georganiseerd door Limburg in samenwerking met Cera, een Vlaamse coöperatie die inzet op welvaart en welzijn.
wooncoop komt aan bod als één van de eerste Vlaamse voorbeelden.
Leun een uurtje achteruit in uw stoel en ontdek wat deze experten te zeggen hebben over de wooncoöperatie.
Meer vragen?
Aarzel niet ons te contacteren, transparant zijn zit in ons DNA!