Header afbeelding

Voorwaarden

Voorwaarden rond aandelen

Op de Algemene Vergadering van 23 april 2022 werd beslist dat de beoogde waarde van het  wooncoop-aandeel de residentiële vastgoedprijsindex (rvpi) volgt. De voorwaarden zijn opgenomen in het intern reglement. Dit is een samenvatting van de belangrijkste punten:

  1. De beoogde waarde van een aandeel (a) van wooncoop volgt de prijsevoluties van het residentiële vastgoed. Als referentie wordt de residentiële vastgoedprijsindex (rvpi) gehanteerd. In de periode 2018-2021 steeg die met gemiddeld 4,6% per jaar. De resultaten van het verleden zijn geen garantie voor de toekomst.
  2. De werkelijke waarde van het aandeel wordt bepaald door de beoogde aandelenwaarde te toetsen aan de waarde van wooncoop: de waarde van alle aandelen samen mag de waarde van wooncoop (b) niet overstijgen. Met andere woorden, de werkelijke waarde van het aandeel wordt bepaald als het laagste van (1) de beoogde waarde van het aandeel en (2) de waarde van wooncoop gedeeld door het aantal aandelen (in het intern reglement wordt dit de aandelenwaarde volgens gecorrigeerde balans genoemd).
  3. De inbreng per aandeel (c) wordt jaarlijks bepaald op het moment van de Algemene Vergadering. Zo werd de inbreng per aandeel op 23 april 2022 vastgelegd op €250,-.
  4. Het scheidingsaandeel (d) per aandeel voor een uittreding in jaar N wordt vastgelegd bij het goedkeuren van de jaarrekening van jaar N tijdens de Algemene Vergadering in jaar N+1. De uitbetaling gebeurd dan in principe na de AV van het jaar N +1. Bijvoorbeeld: Je treedt uit in de loop van 2023, je scheidingsaandeel wordt bepaald bij het goedkeuren van de jaarrekening van jaar 2023, tijdens de Algemene Vergadering van 2024. Na de AV van 2024 word je dan uitbetaald.
  5. wooncoop dient steeds solvabel te blijven. Het scheidingsaandeel kan enkel terugbetaald worden wanneer wooncoop voldoet aan de balanstest (e) zoals voorzien door de wet. De volledige formules en een meer uitgebreide uitleg vind je in het wooncoop intern reglement. Bij de FAQ vind je dezelfde informatie in de vorm van vraag en antwoord.
  6. Voorwaarden en wetgeving conform mei ‘2022. 

De volledige formules en een meer uitgebreide uitleg vind je in het wooncoop intern reglement. Bij de FAQ vind je dezelfde informatie in de vorm van vraag en antwoord.

extra over de aandelen

Onder de huidige wetgeving is er geen roerende voorheffing verschuldigd op eventuele meerwaardes op het aandeel. Je hoeft dus niets van je rendement af te geven via belastingen.

Het is ten sterkste aangeraden om investeren in aandelen van wooncoop te zien als een investering op lange of middellange termijn. Het is immers te verwachten dat het enige jaren zal duren alvorens het beoogde rendement kan behaald worden. Daarom raden wij aan om enkel aandeelhouder te worden als jouw horizon minimaal 5 jaar betreft. Uitstappen op korte termijn wil zeggen aan boekwaarde. Indien jouw participatie slechts een beperkte tijd was kan het zijn dat jouw aandeel niet het beoogde rendement verkrijgt of daalde in waarde. Dit is het gevolg van van het feit dat op korte termijn projecten nog dienen opgeleverd te worden.

Factoren die de waarde van het wooncoop-aandeel beïnvloeden

  • De prestaties in het bedrijf: Tegenvallende prestaties werken negatief op de aandelenwaarde. Goede prestaties werken positief op de aandelenwaarde.
  • Aankopen: Een te dure aankoop werkt negatief op de aandelenwaarde. Een voordelige aankoop werkt positief op de aandelenwaarde.
  • De vastgoedmarkt: Een daling van de vastgoedmarkt werkt negatief op de aandelenwaarde. Een stijging werkt werkt positief op de aandelenwaarde.
  • De waarde van het patrimonium: Een daling  van de waarde van het patrimonium van wooncoop werkt negatief op de aandelenwaarde. Een stijging van de waarde van het patrimonium werkt positief in op de aandelenwaarde.

Voorwaarden rond leningen

Via onder andere leningen is wooncoop in staat om coöperatieve  woonprojecten te realiseren. De investering wordt integraal voor wooncoop  projecten aangewend. wooncoop kiest hierbij voor de ‘jaarlijks opzegbare lening’ met een minimale inleg van €5000,- De belangrijkste voorwaarden zijn:

  1. Voor het verstrekken van een lening worden geen instapkosten of andere administratieve kosten aangerekend.
  2. Dit is een achtergestelde lening. Dit betekent dat de verstrekte lening achtergesteld is ten opzichte van andere schuldeisers, bijvoorbeeld een hypothecaire lening van de bank dewelke vastgoed als onderpand heeft. In geval van betalingsproblemen dient eerst de bankfinanciering volledig afgelost te worden waarna pas gestart kan worden met aflossing van de achtergestelde lening. Achtergestelde leningen hebben bij schuldvereffening wel voorrang op aandeelhouders.
  3. De lening is voor minimaal 12 maanden en wordt nadien stilzwijgend  verlengd. De lening kan opgezegd worden 6 maanden voor de vervaldag. Dit kan jaarlijks. 
  4. Bij een lening is roerende voorheffing verplicht op de interest. De roerende voorheffing is 30 % op de verkregen interest. Deze dient wooncoop te betalen aan de overheid en wordt vooraf ingehouden. In een voorbeeld: Op een lening van 10.000 euro is er 2% bruto intrest  (=200 euro). De roerende voorheffing is 30 % (60 euro) Deze betalen  wij aan de overheid. De leninggever ontvangt 140 euro. Er is geen vrijstelling van roerende voorheffing mogelijk bij een lening.
  5. Voor een lening geeft wooncoop een interest van 2% bruto/ jaar. Deze  is onderverdeeld als 1,4% netto + 0,6% roerende voorheffing. De roerende voorheffing wordt door wooncoop ingehouden en rechtstreeks  aan de overheid betaald. Interesten op leningen worden betaald op de vervaldag.
  6. Voorwaarden en wetgeving conform mei ‘2022. 

Verklarende woordenlijst

(a) De beoogde waarde van het aandeel is de waarde die wooncoop nastreeft.

(b) De waarde van wooncoop wordt gedefinieerd als het boekhoudkundig eigen vermogen vermeerderd met de latente meerwaarde op het vastgoed in gebruik en verminderd met de latente belasting op die meerwaarde. Tot de boekhoudkundige waarde van het vastgoed in gebruik het bedrag van € 10.000.000 overschrijdt, wordt de waarde van wooncoop gedefinieerd als het boekhoudkundig eigen vermogen. Vandaag (23/4/2022) bedraagt de boekhoudkundige waarde van het vastgoed in gebruik ongeveer € 7.500.000.

(b.1) De latente meerwaarde op het vastgoed is het verschil tussen de geschatte reële waarde van het vastgoed en de boekhoudkundige waarde van het vastgoed. De latente meerwaarde ontstaat doordat in de boekhouding de waarde van het vastgoed afneemt onder invloed van afschrijvingen, terwijl in de realiteit de waarde van het vastgoed trager afneemt of zelfs toeneemt.

(b.2) De latente belasting op meerwaarde is een bedrag aan potentiële toekomstige belastingen waar we rekening mee houden omdat we moeten verwachten dat de latente meerwaarde in de toekomst aanleiding zal geven tot vennootschapsbelasting. De latente belasting wordt bepaald als 12,5% van de latente meerwaarde.

(c) De inbreng per aandeel is het bedrag dat door een coöperant gestort dient te worden om één aandeel te verwerven.

(d) Het scheidingsaandeel is het bedrag dat door wooncoop aan een uitgetreden coöperant terugbetaald dient te worden.

(e) De balanstest is een test die is voorgeschreven door de wet. wooncoop moet deze doorstaan alvorens uittredende coöperanten terug te mogen betalen. De balanstest bestaat uit de netto-actief-test en de liquiditeitstest. De netto-actief-test verifieert of de waarde van de bezittingen van wooncoop voldoende hoog zijn ten opzichte van de schulden. De liquiditeitstest is voldaan indien “de vennootschap, volgens de redelijkerwijs te verwachten ontwikkelingen, na de uitkering in staat zal blijven haar schulden te voldoen naarmate deze opeisbaar worden over een periode van ten minste 12 maanden te rekenen van de datum van de uitkering”.